Ma méthode de vente › Question 02 sur 7
La diffusion de votre annonce
Je ne me contente pas d'attendre qu'un acheteur tombe sur votre annonce. Un bon conseiller doit d'abord répondre à une question simple : où sont vos futurs acheteurs ?
Ou appelez-moi au 06 19 91 11 03
Ma stratégie de diffusion
Une annonce publiée puis laissée en ligne, ce n'est pas une stratégie de commercialisation. Voici les cinq actions que je lance dès le premier jour, simultanément — parce que les premières semaines sont celles où votre bien attire le plus l'attention.
Les principaux portails immobiliers, mes propres canaux et des campagnes publicitaires ciblées et financées.
Photographies professionnelles, home staging virtuel, vidéo immersive et visite virtuelle 3D guidée.
Plus de 6 200 conseillers, l'application SAFTI Connect et mes partenaires courtiers me remontent des acheteurs.
Je travaille en inter-agences : les autres agences et conseillers du secteur peuvent aussi vendre votre bien.
Une maison en Fronsadais ne se vend pas comme une maison à Bordeaux. Ni aux mêmes acheteurs, ni avec les mêmes arguments.
Chacun de ces cinq leviers est développé ci-dessous, avec ce qu'il apporte concrètement à votre vente.
Levier 01 — La diffusion
C'est là que beaucoup de ventes se jouent sans qu'on s'en aperçoive : un bien diffusé sur deux portails est invisible pour tous ceux qui cherchent sur les autres. Votre annonce est publiée partout où vos acheteurs regardent.
Cliquez sur l'image pour voir l'ensemble des sites en grand.
En occupant tous les canaux référents, on couvre l'intégralité du marché dès le lancement.
Un volume élevé d'acquéreurs qualifiés crée une dynamique positive et réduit les marges de négociation.
Formats mis en avant, remises en tête de liste, emplacements stratégiques pour ne pas être noyé dans la masse.
Alertes et notifications : les acheteurs déjà en recherche sont prévenus dès la mise en ligne.
Levier 01 — suite
Une part importante des acquéreurs n'est pas en recherche active. Ils ne consultent aucun portail — mais ils achètent s'ils tombent sur le bon bien. C'est exactement ce que permet la publicité ciblée.
Publier votre bien sur ma page ne touche que mes abonnés. Je finance des campagnes payantes sur Facebook et Instagram, ciblées sur les personnes réellement susceptibles d'acheter ici : zone géographique, âge, situation familiale, centres d'intérêt liés à l'immobilier.
La publicité s'affiche dans le fil d'actualité de profils correspondant à votre bien, y compris ceux qui n'ont jamais ouvert une annonce.
La publicité touche des profils choisis, pas un public au hasard. Une maison familiale n'est pas montrée aux mêmes personnes qu'un bien d'investissement.
En échange du dossier complet du bien, l'internaute laisse ses coordonnées. Je récupère des personnes joignables et intéressées.
Beaucoup d'acquéreurs ne cherchent pas activement mais se décident devant le bon bien. Sans publicité, ils ne verront jamais le vôtre.
Personnes touchées, clics, contacts obtenus : les chiffres réels de la campagne vous sont transmis dans le rapport mensuel.
Levier 02 — Les contenus
Une photographie immobilière professionnelle ne se contente pas d'illustrer votre bien : elle en révèle le potentiel. Objectif grand-angle, gestion de la luminosité, traitement HDR et mise en scène — chaque pièce est travaillée et les volumes mis en valeur.
C'est la photo de couverture qui décide du clic. Tout le reste de l'annonce ne sert à rien si personne ne l'ouvre.
Cliquez sur une photo pour l'agrandir.
Une annonce standard
Des visuels haute définition attirent bien plus de visiteurs qualifiés sur les portails.
Des photos lumineuses et soignées permettent aux acheteurs de se projeter immédiatement.
Un bien valorisé se démarque de la concurrence et réduit d'autant les marges de négociation.
Les premières semaines sont décisives : c'est là que l'annonce est la plus vue.
Le plus simple reste encore de juger sur pièces : voici les biens que je commercialise actuellement.
Une pièce vide, un mobilier très marqué ou une décoration datée empêchent souvent l'acheteur de se projeter. Le home staging virtuel meuble et rafraîchit numériquement les photos : rien à déplacer chez vous, aucun frais de mise en scène, aucun carton à porter.
Chaque visuel retouché est clairement identifié comme une projection d'aménagement. On donne des idées à l'acheteur, on ne lui promet jamais un bien qui n'existe pas.
Meubler une pièce vide, c'est transformer « il faudrait tout imaginer » en « je vois très bien ce que j'en ferais ».
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C'est le format le plus puissant pour susciter une émotion immédiate. YouTube est le deuxième site le plus consulté au monde, et la vidéo représente aujourd'hui la majorité du trafic web.
Diffusée en Reels et en Stories, elle rayonne bien au-delà des portails — et elle qualifie les visiteurs avant même qu'ils poussent votre porte.
Contrairement aux visites en accès libre qui exposent votre intérieur aux yeux de tous, la visite virtuelle est systématiquement réalisée en ma présence, écran partagé, pièce par pièce.
Plus de confort pour vous, des acheteurs beaucoup mieux qualifiés pour votre vente.
Un exemple de visite réalisée sur un bien du secteur. En conditions réelles, je vous accompagne pièce par pièce.
Photos, home staging, vidéo, visite guidée : je vous montre ce qui s'applique à votre bien lors du premier rendez-vous. C'est gratuit et sans engagement.
Levier 03 — Les acheteurs que je vais chercher
Une partie des acheteurs ne consulte aucun portail au moment où votre bien sort. Ceux-là, il faut aller les chercher — et c'est là que le fait d'appartenir à un réseau change réellement quelque chose.
Ce n'est pas seulement ma base : votre bien est proposé aux acquéreurs suivis par l'ensemble des conseillers SAFTI, soit plus de 6 200 professionnels partout en France.
L'application d'apport d'affaires du réseau : des partenaires et des particuliers me signalent directement les personnes de leur entourage en recherche de bien.
Je travaille avec des courtiers en financement qui me confient des acquéreurs dont le budget est déjà étudié — donc des acheteurs dont je connais la capacité réelle.
Je ne cherche pas simplement des visiteurs. Je cherche les personnes pour lesquelles votre maison peut devenir une évidence.
Levier 04 — Ma connaissance du terrain
Diffuser largement ne suffit pas : encore faut-il savoir à qui l'on parle. Mes acquéreurs viennent principalement de deux bassins d'emploi — celui de Bordeaux et celui de Libourne — auxquels s'ajoutent les acheteurs déjà installés sur le territoire. Ces profils n'achètent pas pour les mêmes raisons, et c'est ce qui détermine le ciblage publicitaire, le texte de l'annonce et les arguments mis en avant.
Ils travaillent sur la métropole et cherchent de l'espace, un jardin et un budget qui tient. Ce qui les décide : le temps réel de trajet aux heures de travail, la qualité des accès et la présence d'écoles. Une annonce qui ne parle pas du trajet passe à côté d'eux.
Plus proches, ils connaissent déjà le territoire et arbitrent surtout entre les communes. Pour eux, ce qui compte c'est le rapport entre le prix, l'état du bien et la distance à Libourne — et ils comparent très précisément avec ce qui s'est vendu autour.
Elles s'agrandissent ou se rapprochent d'un proche, et changent de commune sans quitter le territoire. Elles connaissent Fronsac, Saillans ou Périssac : ce qu'elles regardent, c'est l'état du bien et le prix au regard du marché local.
Le budget est serré et le financement décide de tout. Pour eux, un bien dont les travaux ont été chiffrés et dont le DPE est expliqué devient beaucoup plus accessible qu'un bien dont tout reste à découvrir.
Une maison en Fronsadais ne se vend pas comme une maison à Bordeaux : ni aux mêmes personnes, ni avec les mêmes arguments. Un acheteur venu de la métropole et un acheteur du bassin libournais ne se posent pas les mêmes questions — le premier veut être rassuré sur le trajet et la vie de la commune, le second compare les prix d'une commune à l'autre. Selon le cas, je n'insiste pas sur les mêmes points.
Je connais ce secteur parce que j'y vis. Je suis originaire de Lugon-et-l'Île-du-Carnay et j'interviens sur l'ensemble du Fronsadais et du Cubzaguais. Les commerçants, les écoles, les routes aux heures de pointe, ce qui change entre l'été et l'hiver : ce ne sont pas des fiches communales, c'est mon quotidien.
Les zones et les profils visés par les campagnes changent selon la commune du bien et le type d'acheteur attendu.
Le premier argument n'est pas le même pour une maison de bourg, une maison avec terrain ou un bien à rénover.
On ne montre pas une maison de la même façon à quelqu'un qui vient de Bordeaux, de Libourne, ou de la commune voisine.
Je vous dis d'où viennent les acquéreurs qui visitent chez vous, ce qu'ils cherchent et à quel prix les biens comparables se sont vendus autour de votre maison.
Levier 05 — Mon réseau professionnel
Un bien confié à un professionnel peut être ouvert au partage avec les autres agences du secteur. Ce n'est alors plus un seul conseiller qui cherche votre acheteur, mais tous ceux qui travaillent sur votre marché.
Tous les acquéreurs déjà suivis par les autres professionnels du secteur peuvent découvrir votre bien.
Ceux prévus au mandat sont partagés entre les deux professionnels : ils ne sont pas doublés.
Le confrère travaille avec moi, pas à côté de moi. Vous ne gérez ni son agenda ni ses questions.
J'organise et je suis les visites, je mène la négociation, et c'est moi qui vous rends compte.
Je préfère partager une commission avec un confrère et vendre votre maison, plutôt que de laisser passer un bon acquéreur par principe.
Questions fréquentes
Votre bien est publié sur les principaux portails immobiliers — SeLoger, LeBonCoin, Logic-Immo, Bien'ici, Figaro Immo et safti.fr — ainsi que sur les réseaux et partenaires ciblés. L'objectif est de couvrir tous les canaux dès le lancement, car les acquéreurs ne consultent pas tous les mêmes sites.
Rien. Les photographies, le home staging virtuel, la vidéo, la visite virtuelle, la diffusion sur les portails et les campagnes publicitaires sont financés par mes soins. Aucun frais ne vous est facturé, et mes honoraires ne sont dus qu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Dès que le reportage photo est réalisé et que l'annonce est validée avec vous. Les cinq leviers sont lancés en parallèle et non les uns après les autres, car les premières semaines sont celles où un bien attire le plus l'attention sur les portails.
Elle sert à toucher les acheteurs qui ne consultent pas les portails mais qui se décident devant le bon bien. Ce sont des campagnes payantes et ciblées — zone géographique, âge, situation familiale, centres d'intérêt — et non de simples publications sur ma page. Les chiffres de la campagne vous sont transmis dans le rapport mensuel.
Non. La visite virtuelle 3D n'est jamais en accès libre : elle est réalisée en ma présence, écran partagé, pièce par pièce. Cela préserve votre intimité et me permet de répondre aux questions en direct tout en sélectionnant les visiteurs.
Chaque visuel retouché est clairement signalé comme une projection d'aménagement. Le but est d'aider l'acquéreur à se projeter dans une pièce vide ou datée, pas de lui promettre un bien qui n'existe pas. Ce qu'il découvre sur place correspond à ce qu'il a vu en ligne.
Non, à condition que ce conseiller diffuse largement. Votre annonce est publiée sur l'ensemble des portails, proposée à la base d'acquéreurs des 6 200 conseillers SAFTI, et partagée en inter-agences avec les autres professionnels du secteur. Un seul interlocuteur ne signifie pas un seul canal de diffusion.
Principalement de deux bassins d'emploi : celui de Bordeaux et celui de Libourne. S'y ajoutent les familles déjà installées sur le territoire qui changent de commune, et des acheteurs venus de plus loin. Ces profils ne cherchent pas la même chose, ce qui change le ciblage publicitaire et les arguments mis en avant dans l'annonce.
J'interviens sur l'ensemble du Fronsadais et du Cubzaguais : Fronsac, Villegouge, Saillans, Galgon, Lugon-et-l'Île-du-Carnay, Vérac, Périssac, Saint-Aignan, Saint-André-de-Cubzac, Cubzac-les-Ponts, Asques, Saint-Gervais, Peujard, Val de Virvée et les communes alentours. Si la vôtre n'y figure pas, appelez-moi au 06 19 91 11 03.
Les sept questions
Encore faut-il savoir les écouter, les qualifier et les accompagner jusqu'à l'offre. C'est l'objet de la question suivante.
Et maintenant ?
Choisissez le créneau qui vous arrange dans mon agenda. On parle de votre projet, je visite votre bien, et vous repartez avec une estimation argumentée — gratuite et sans engagement.
Prendre rendez-vousRecevez ma méthode complète en PDF : les sept questions développées, les schémas et les histoires vécues. À lire tranquillement, quand vous voulez.
Recevoir le documentMichaël Bertoneche — EI, agent commercial du réseau SAFTI immatriculé au RSAC de Libourne sous le n° 82163535600024, agissant pour le compte de l'agence immobilière SAFTI (523 964 328 RCS Toulouse — 118 route d'Espagne, Immeuble « Le Phénix », 31100 Toulouse), sous la carte professionnelle n° CPI 3101 2018 000 025 936 délivrée par la CCI de Toulouse. Ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur. Honoraires à la charge du vendeur, dus uniquement à la signature de l'acte authentique — consulter le barème. Les visuels signalés « home staging virtuel » sont des projections numériques et ne reflètent pas l'ameublement réel du bien.
