Mandat simple ou mandat exclusif

Faut-il confier son bien à plusieurs agences ?

« Si trois agences travaillent sur ma maison, j'ai trois fois plus de chances de la vendre. » L'idée paraît logique. Mais posons-nous une question simple : si cela fonctionnait ainsi, pourquoi ne pas en prendre dix ou quinze ?

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Michaël Bertoneche, conseiller immobilier SAFTI en Fronsadais et Cubzaguais

1 seul pilote qui a la vision d'ensemble de votre vente

2 mois 19 de délai moyen entre le mandat et le compromis

95 % du prix estimé obtenu en moyenne

Chiffres calculés sur mes 20 dernières ventes.

L'idée reçue

Plus d'agences ne veut pas dire plus d'acheteurs

Multiplier les intermédiaires ne multiplie pas mécaniquement le nombre d'acquéreurs — et c'est particulièrement vrai sur un territoire comme le Fronsadais ou le Cubzaguais, où le nombre d'acheteurs en recherche à un instant donné est limité.

Un acheteur qui cherche une maison dans le secteur ne contacte pas une seule agence : il contacte celles qui ont des biens correspondant à sa recherche. Il se retrouve donc dans plusieurs bases, reçoit votre maison plusieurs fois — et c'est toujours le même acheteur.

Vous avez trois agences, mais vous avez toujours le même acquéreur au bout du fil. À cela s'ajoute que tous ces professionnels diffusent sur les mêmes portails : SeLoger, LeBonCoin, Bien'ici. Le vendeur imagine trois vitrines différentes ; l'acheteur, lui, voit trois fois la même maison au même endroit.

Si multiplier les agences suffisait, il faudrait en prendre quinze. Personne ne le fait — et pour cause.

Le sujet n'est pas le nombre d'agences, mais la qualité de la stratégie mise en place autour de votre bien : le positionnement, la présentation, la diffusion, la qualification des acheteurs et la façon dont la négociation est menée.

Ce que voit l'acheteur

Trois annonces, trois prix, trois surfaces

Chaque professionnel travaille avec ses propres méthodes, ses propres honoraires et ses propres photos. Or les acquéreurs comparent, croisent les annonces, cherchent sur Google et retrouvent même les publications précédentes.

Agence 1 245 000 € 112 m² · 6 photos

Agence 2 252 000 € 115 m² · 12 photos

Agence 3 249 000 € 110 m² · 4 photos

Ce que se dit l'acheteur en découvrant cela :

« Pourquoi deux prix différents ? » « Laquelle des surfaces est la bonne ? » « Qu'est-ce qu'on ne me dit pas ? »

Le doute s'installe

Plus l'acheteur trouve d'informations différentes, plus il se demande ce qui cloche. Et le doute n'est jamais votre allié dans une vente.

Votre bien paraît « fatigué »

Une maison partout, à plusieurs prix, donne l'impression d'un bien difficile à vendre. C'est un argument offert à la négociation.

Personne n'est responsable

Quand une information est fausse, chacun renvoie la faute à l'autre. Avec un seul interlocuteur, la question ne se pose pas.

Dans une vente immobilière, le doute est rarement votre meilleur allié.

Votre bien est déjà chez plusieurs agences ?

Parlons-en avant que vous ne preniez une décision. Je vous dis ce que j'observe sur votre annonce et sur le marché de votre commune.

En parler avec moi 06 19 91 11 03

L'information éclatée

Chacun détient une partie de l'information, et personne n'a la vision d'ensemble

Agence 1

8 contacts, 3 visites, 1 retour sur le prix.

Vision partielle

Agence 2

5 contacts, 2 visites, 1 retour sur la cuisine.

Vision partielle

Agence 3

7 contacts, 4 visites, 2 retours sur l'environnement.

Vision partielle

Avec un seul pilote : 20 contacts, 9 visites, et tous les retours au même endroit.

Si plusieurs acquéreurs, indépendamment les uns des autres, soulèvent la même objection, ce n'est plus une opinion : c'est une information stratégique. On sait alors quoi corriger — le prix, un point de la présentation, un argument — et on peut agir vite, avant que le bien ne s'use sur le marché.

Éclatée entre trois interlocuteurs, cette même information reste invisible. Chacun voit un cas isolé là où il y avait un signal.

Un seul compte rendu

Vous n'avez pas à recouper trois discours différents pour comprendre où en est votre vente.

Une objection qui revient

Deux fois, c'est un hasard. Quatre fois, c'est le marché qui vous parle.

Une décision au bon moment

Ajuster au bon moment vaut mieux que baisser le prix six mois trop tard.

Un bien qui ne s'use pas

Une maison trop longtemps en ligne finit par être écartée d'office par les acheteurs réguliers.

L'inquiétude la plus fréquente

« Avec une seule agence, je vais rater des acheteurs »

C'est ce que j'entends le plus souvent, et ça mérite qu'on s'y arrête sérieusement plutôt que de balayer la question.

Souvenez-vous de votre propre achat. Lorsque vous avez acheté cette maison, avez-vous visité uniquement avec une seule agence ? Probablement pas. Vous avez consulté des annonces, appelé plusieurs professionnels, visité plusieurs biens, comparé.

Les autres acquéreurs ne sont pas différents de vous. Ce qui fait choisir une maison, c'est le projet auquel elle correspond, son emplacement, son environnement et son prix par rapport au marché. Jamais l'enseigne qui la commercialise.

La confusion la plus fréquente est celle-ci : une seule agence ne signifie pas un seul canal de diffusion. Me confier votre bien ne veut pas dire que seuls mes acquéreurs pourront le découvrir.

Vous n'avez pas besoin de plusieurs pilotes. Vous avez besoin d'un pilote capable de mobiliser plusieurs canaux.

Ce que couvre un seul interlocuteur

Un pilote unique, mais aucune porte fermée

Les principaux portails

SeLoger, LeBonCoin, Logic-Immo, Bien'ici, Figaro Immo, safti.fr — les mêmes que ceux de vos trois agences réunies.

Les réseaux sociaux

Des campagnes publicitaires financées et ciblées, pour toucher les acheteurs qui ne consultent aucun portail.

La base du réseau SAFTI

Les acquéreurs suivis par plus de 6 200 conseillers partout en France, et l'application d'apport d'affaires du réseau.

Le bouche-à-oreille local

Un secteur où je vis, où je travaille et où j'ai construit mon réseau depuis des années.

Les confrères, en inter-agences

Si un professionnel du secteur a l'acquéreur de votre maison, je travaille avec lui plutôt que de laisser passer l'opportunité.

Mes partenaires courtiers

Des acquéreurs dont le budget est déjà étudié me sont adressés directement.

Je suis ouvert à l'inter-agences — mais mon client reste le vendeur. Si un confrère dispose d'un acquéreur sérieux dont le projet correspond à votre maison, je préfère travailler avec lui plutôt que de laisser passer l'opportunité. Vos honoraires ne changent pas : ceux prévus au mandat sont partagés entre les deux professionnels, ils ne sont pas doublés.

Je garde la main sur le prix, les conditions, les retours de visite, les offres et le financement. Vous ne gérez ni son agenda, ni ses questions, ni ses comptes rendus.

Je préfère partager une commission avec un confrère et vendre votre maison, plutôt que de laisser passer un bon acquéreur par principe.

Soyons honnêtes

Ce que l'exclusivité vous demande en échange

Je ne vais pas vous présenter le mandat exclusif comme une solution sans contrepartie. Il y en a une, et elle mérite d'être posée sur la table avant que vous ne signiez quoi que ce soit.

Ce que vous acceptez

Un engagement de durée

Pendant la période prévue au mandat, vous ne pouvez pas confier le bien à un autre professionnel. Si le conseiller travaille mal, vous êtes lié jusqu'au terme.

Ce que vous obtenez

Un engagement réciproque

Photos, vidéo, home staging virtuel, campagnes publicitaires : je finance un dispositif complet parce que je sais que le travail ne sera pas perdu. Et vous avez un rendez-vous mensuel avec un rapport écrit.

C'est précisément pour cela que ma méthode est publique et détaillée sur ce site : vous devez pouvoir juger du travail avant de vous engager, pas après. Lisez les sept questions, regardez le rapport mensuel et la fiche d'appréciation, et demandez-moi ce que vous voulez.

Et si vous préférez un mandat simple, dites-le : nous en parlerons au second rendez-vous, avant toute signature. Je vous expliquerai ce que cela change dans la stratégie, et vous déciderez.

Voir un rapport mensuel Voir mon barème d'honoraires

Une histoire vraie

Histoire n°1 : 10 000 € perdus faute de vision d'ensemble

Une maison, deux agences, aucun pilote. Voici comment ça s'est passé.

Deux agences, chacune de son côté La maison est confiée en mandat simple à deux professionnels. Nous sommes donc concurrents : c'est normal, et c'est le jeu.
J'ai le bon couple dans ma base Ils cherchent depuis longtemps. Emplacement, volumes, terrain, environnement, budget : tout correspond.
Un seul frein : la cuisine Plutôt que de laisser l'objection s'installer, j'organise un rendez-vous avec un cuisiniste pour la chiffrer.
Ils font une offre au prix Ils voulaient négocier. Je leur demande s'ils veulent risquer de perdre cette maison pour si peu. Ils décident de ne pas négocier.
Trop tard « J'ai reçu une offre par l'autre agence, ils ont négocié 10 000 €. J'ai accepté : on m'a dit qu'il fallait se dépêcher. »
Elle était déjà engagée Juridiquement, l'offre était acceptée. Je ne pouvais pas lui conseiller de revenir dessus : le risque était trop grand.

− 10 000 € perdus faute d'une vision d'ensemble de la vente

Le problème n'était pas d'avoir deux agences : c'était de ne pas avoir de pilote unique. Quand chacun travaille séparément, chacun ne détient qu'une partie de l'information et cherche naturellement à faire aboutir son propre dossier. Personne ne raisonne à l'échelle de la vente entière.

Lorsque je prends votre bien en charge, mon client c'est vous. Ma priorité est de défendre votre intérêt, pas de sécuriser une vente.

Une autre histoire vraie

Histoire n°2 : quand prendre le temps rapporte 15 000 €

Didier m'avait vu accompagner la vente de son voisin. Il savait comment je travaille, et m'a confié sa maison en exclusivité.

Un coup de cœur… et une négociation Un jeune couple adore la maison, mais demande 15 000 € de moins. Je connais leur financement : ils peuvent aller plus loin.
« Didier, ne nous précipitons pas » L'offre lui convenait, il était prêt à signer. Mais deux visites étaient déjà programmées pour le week-end.
Je joue franc-jeu avec tout le monde Je préviens les premiers acquéreurs : leur offre sera étudiée, mais les visites prévues sont maintenues.
Deuxième coup de cœur Le week-end, un autre couple visite. Quelques heures plus tard, ils font une offre au prix.
Les premiers se repositionnent Informés honnêtement, ils ont le choix : maintenir leur offre ou s'aligner. Ils font eux aussi une offre au prix.

2 offres au prix, au lieu d'une seule offre à − 15 000 €

Je n'ai pas cherché à obtenir une offre, mais la meilleure situation possible pour mon vendeur. Cela suppose de connaître les acquéreurs et leur financement, de maintenir les visites prévues, de ne pas céder à la pression — et de conseiller Didier avec objectivité, même quand il était prêt à accepter.

Aucun des deux acquéreurs n'a été trompé : chacun a été informé de la situation réelle et a décidé librement. C'est ce que permet la position d'intermédiaire unique — et c'est exactement ce qu'aucun des deux professionnels de l'histoire précédente ne pouvait faire.

Une offre est arrivée et vous ne savez pas quoi en faire ?

Avant d'accepter ou de refuser, prenons cinq minutes. Une offre, ce n'est pas qu'un chiffre : c'est un financement et une capacité à aller au bout.

06 19 91 11 03 Prendre rendez-vous

Ce qu'il faut retenir

Une stratégie, un seul pilote, de A à Z

Le prix La présentation La communication La diffusion La qualification Les visites La négociation Le suivi

Et surtout : je connais tous les acquéreurs et tous les retours. C'est ce qui me permet de prendre du recul, d'analyser, de comparer, de vous conseiller — et de vous aider à prendre la bonne décision au bon moment, plutôt que dans l'urgence d'une offre à signer avant ce soir.

Vous n'avez pas besoin de cinq agents. Vous avez besoin d'un professionnel qui se comporte comme s'il était le seul responsable de votre vente — et qui ne cherche pas simplement à obtenir une offre, mais à obtenir la meilleure offre possible.

Plus d'agences ne signifie pas plus d'acheteurs. Une bonne stratégie, un bon positionnement et un professionnel qui pilote réellement votre vente : oui.

Questions fréquentes

Mandat simple, mandat exclusif : vos questions

Quelle différence entre un mandat simple et un mandat exclusif ?

Le mandat simple vous permet de confier le bien à plusieurs professionnels et de continuer à chercher un acheteur vous-même. Le mandat exclusif confie la commercialisation à un seul interlocuteur pour une durée déterminée. Dans les deux cas, les honoraires ne sont dus qu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Confier son bien à plusieurs agences augmente-t-il les chances de vendre ?

Pas mécaniquement. Les acquéreurs en recherche sur un même secteur sont souvent inscrits chez plusieurs professionnels et consultent les mêmes portails : c'est fréquemment le même acheteur qui reçoit votre maison plusieurs fois. Ce qui change réellement le résultat, c'est le positionnement du prix, la qualité de la présentation et la façon dont la négociation est menée.

Le mandat exclusif est-il plus cher ?

Non. Les honoraires figurent au barème et ne dépendent pas du type de mandat. Ils restent dus uniquement à la signature de l'acte authentique : si le bien ne se vend pas, vous ne devez rien, quel que soit le mandat signé.

Combien de temps dure un mandat exclusif ?

Une durée est prévue au contrat, pendant laquelle vous ne pouvez pas confier le bien à un autre professionnel. C'est la contrepartie réelle de l'exclusivité, et c'est pour cela que je détaille publiquement ma méthode : vous devez pouvoir juger du travail avant de vous engager, pas après.

Pourquoi mon annonce apparaît-elle à des prix différents selon les sites ?

Cela arrive lorsque plusieurs professionnels commercialisent le même bien avec des honoraires ou des surfaces annoncées différentes. L'acheteur compare, croise les annonces et finit par douter : le bien paraît difficile à vendre, ce qui affaiblit votre position au moment de la négociation.

Avec un seul conseiller, vais-je toucher moins d'acheteurs ?

Non, à condition qu'il diffuse largement. Un seul interlocuteur ne signifie pas un seul canal : votre bien est publié sur l'ensemble des portails, proposé à la base d'acquéreurs des 6 200 conseillers SAFTI, relayé par des campagnes publicitaires ciblées et partagé en inter-agences avec les autres professionnels du secteur.

Qu'est-ce que l'inter-agences change pour moi ?

Si un confrère du secteur suit un acquéreur dont le projet correspond à votre maison, je travaille avec lui plutôt que de laisser passer l'opportunité. Vos honoraires ne sont pas doublés : ceux prévus au mandat sont partagés entre les deux professionnels. Et vous gardez un seul interlocuteur, moi.

Puis-je changer d'avis si le mandat exclusif ne me convient pas ?

Le mandat prévoit une durée et des conditions de résiliation, qui vous sont expliquées avant signature. Rien ne se signe au premier rendez-vous : nous en parlons au second, après que je vous aie présenté ma méthode et que nous ayons discuté du prix de mise en vente.

Les sept questions

Reste la question qui explique toutes les autres

Pourquoi un intermédiaire change-t-il vraiment le résultat d'une vente ? C'est de cette position que découlent les trois objectifs : le plus cher possible, le plus vite possible, dans les meilleures conditions.

QUESTION SUIVANTE — 07 Ma position d'intermédiaire Vous ne pouvez pas être à la fois celui qui vend et celui qui rassure l'acheteur. C'est exactement le rôle que je joue entre vous deux. QUESTION PRÉCÉDENTE — 05 Pourquoi ne pas vendre seul ? Fixer le bon prix, trier les appels, relancer sans se mettre en position de faiblesse et négocier sans être ému.

Revenir au sommaire des 7 questions Voir mes annonces en ligne

Et maintenant ?

Deux façons de continuer

Vous envisagez de vendre

Choisissez le créneau qui vous arrange dans mon agenda. On parle de votre projet, je visite votre bien, et vous repartez avec une estimation argumentée — gratuite et sans engagement. Aucun mandat n'est signé ce jour-là.

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Michaël Bertoneche — EI, agent commercial du réseau SAFTI immatriculé au RSAC de Libourne sous le n° 82163535600024, agissant pour le compte de l'agence immobilière SAFTI (523 964 328 RCS Toulouse — 118 route d'Espagne, Immeuble « Le Phénix », 31100 Toulouse), sous la carte professionnelle n° CPI 3101 2018 000 025 936 délivrée par la CCI de Toulouse. Ne peut recevoir aucun fonds, effet ou valeur. Honoraires à la charge du vendeur, dus uniquement à la signature de l'acte authentique — consulter le barème. Les prix et surfaces cités dans l'exemple d'annonces contradictoires sont fictifs et donnés à titre d'illustration. Les histoires relatées sont des cas réels ; les résultats obtenus ne constituent pas un engagement pour une vente à venir. Les durées et conditions de résiliation du mandat figurent au contrat.

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